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マンション探しの記録(内見編)

9件内見しました。探した条件はこちらに書きました。

enjoytruelife.hatenablog.com

内見の印象と申し込んだ理由・見送った理由

菊水駅近 72平米超 築26年

居住者が亡くなったので、内地にいる相続人が売りに出した物件です。

良かった点

  • 内装が未リフォーム
  • 眺望
  • 駅近
  • オートロック

いまいちだった点

  • 郵便受けが小さい
  • 菊水は意外と「郊外」だった
  • 駐車場が機械式平置き混在
  • 仲介業者の態度が悪い
  • 管理状況がわかる情報が何もない
  • VDSL
  • エレベーターが2戸イチ(1フロア2住戸に対し1台)
  • 価格交渉不可

8Fからの眺望はよかったですが、マンションの前にあるのは一戸建てや工場なので眺望が良い状態がいつまで続くかわかりません。

また、売主が急いでいないということだし、我々が内見した翌日と翌々日のオープンルームで売れるでしょうといった内容を態度の悪い担当者が自信満々で言っており値引きが難しそうなので見送りました。そして実際に行ってみて住むという観点で見てみると菊水は意外と郊外だったので希望エリアから外しました。ちなみに物件は内見から1ヶ月経っても売れていませんでしたが、値下げもせずに売れるのかと他人事ながら心配になります。

西18丁目駅近 70平米弱 築22年

数年前に不動産業者が買い受けてからリフォームをして賃貸に出していましたが、店子が退去したので売りに出したそうです。

良かった点

  • 光配線方式
  • 有名ブランド(我々にとっては何が良いのか不明なものの、一部の人には安心感があるようなので売るときにスムーズかもしれない)
  • IHクッキングヒーター
  • 200V可/現状50A

いまいちだった点

  • 中途半端に我々の好みとは合わないリフォームがされており、それが売出価格に乗っている
  • ゴミステーションが貧相(コンクリートで囲われたエリアにネットをかけただけ)
  • エレベーターが2戸イチ
  • 3Fなので眺望が悪い
  • 機械式駐車場
  • PS(パイプスペース)が部屋の真ん中にあるのでリノベプランに悪影響がある恐れ
  • 修繕積立金がそれなりのペースで上がっていく予定
  • 仲介業者の担当者の要領が悪い

500万円くらい値切れたら予算にミートしますが、相手が業者なので無理そうということで見送りました。この物件をもう一部屋見た時にわかったのですが、マンション自体が灯油給湯器なのでその点もいまいちです。

中の島駅 90平米弱 築30年

元々検討していたエリアの物件が少なかったので少し足を伸ばしてみました。

売主は高齢のご夫婦で、道内在住の近親者の近くに転居するために売却するということでした。初の売主立会い有りの内見です。

中の島には初めて行きました。中島公園の南端から豊平川を渡ってすぐのところにありますが、ベッドタウンのような雰囲気で自分達が住みたい場所とはちょっと違うなと思っていたところ、我々のすぐ前に内見に入った人が申し込んだということだったのでほとんど見ずに引き上げました。

バスセンター駅近 80平米弱 築40年

仲介業者の人が「多分新耐震です」と言っていたので地番を調べて札幌市に確認してみましたが旧耐震でした。が、予備診断の結果は良好なようでフラット35にも対応している物件です*1

売主は単身の高齢者で、施設に入所するために売却するとのことでした。

良かった点

  • 古い建物なのにオートロック
  • 豊平川沿いなので、2Fなのに眺望がひらけている
  • 光配線方式
  • 平置き駐車場
  • 未リフォームで内装はボロボロ
  • 天井が高い
  • 管理
  • 仲介業者の担当者(仕事がよくでき優秀)

いまいちだった点

  • 駐車場に高級車が無い
  • 200V不可/上限40A
  • 床スラブ貫通排水管
  • 上階からの水漏れ事故発生履歴有り
  • 管理
  • 宅配ボックス無し(管理組合総会の議案になったが多数決により否決)
  • 札幌市の施設と共有になっているが、施設の使用期限がもうすぐ到来する
  • 床をフローリングにするには二重床にしないとならず、天井までの高さが少なくなる。特に梁の部分が問題

建物としてのスペックは高いのですが、200Vに非対応なのと床スラブ貫通排水管が致命的です。200Vに対応していないと海外メーカー製の食洗機やある程度以上のサイズのエアコンが入れられません。

良い点は後付けのオートロックというところです。集合玄関を誰かに開けてもらわない限りは郵便受けへの投函もできない作りなので、テールゲートでの侵入無しにはポスティング業者がチラシを入れることができません。チラシの投函が大嫌いな我々にとっては素晴らしいつくりです。

管理は管理会社に丸投げの全部委託ではなく、優秀な理事長(と理事)が司ってイベントごとに各業者に発注するという管理体制なので、全部委託よりも割安に管理・修繕ができていてこれ自体は良いポイントですが、理事長が副理事長も兼任している状態なので属人的で、今の理事長が辞任したら状態が悪化してしまう懸念があり、こちらはいまいちなポイントです。また、働き世帯からの要望と思われる宅配ボックスの設置がつい最近の総会で否決されたのは大きなマイナスポイントで、若い世代への入れ替わりが促進されない可能性があります。

桑園/西11丁目駅遠 70平米強 築34年

高齢の住人から不動産業者が買受けて自社で使おうとしたものの、使用を見送って購入後すぐに売りに出した物件です。内見した中では唯一大島てるに載っていた物件です。

良かった点

  • オートロック
  • 周辺はビルが多いものの、意外と眺望が開けている
  • 光配線方式
  • 平置き駐車場
  • 未リフォーム
  • 天井が高い(LDK部分で2,700mm)
  • エレベーターが2戸イチではない

いまいちだった点

  • 駐車場に高級車が無い
  • 戸数が少ない
  • 管理組合と管理会社の関係が悪い
  • 大島てる物件と関係があるかどうかは不明なものの、売り出し中もしくは賃貸の入居者募集中が多い
  • 浴室・洗面エリアの床がかなり(200mm程度)上がっている
  • 電源(200V/IH利用可否)についての情報が無い
  • 管理状況がわかる資料を入手できなかった
  • 宅配ボックスなし

売りに出ている階とは別の階で火災&飛び降りがあった物件です。

総戸数が40戸に満たないマンションですが、我々が見た時には4戸が売りに出ていて同じくらいの部屋が賃貸の入居者募集中でした。売買と賃貸を合わせて全体の20%ほどの住戸が次の住み手を探している状態は明らかにおかしいです。

電源については分電盤やメーターを見る限りでは200Vは可ですが、現行30Aであるアンペア数をどこまで増やせるかがわからないので仲介業者を通じて管理会社に問い合わせましたが、回答は得られませんでした。多分制限は無いのでしょう。

我々にとって最も困るのは管理組合と管理会社の関係が悪いことです。仲介業者の担当者が持っていた直近の総会議事録によると、火災時の対応に関して不満があったり管理作業の費用の一部が管理会社の貸しになっていたりと関係が拗れているようにも見えたし、その上仲介業者を通じた質問への対応が悪かったので長期間住むにはリスクが高いと判断し見送りました。

桑園/西11丁目/さっぽろ駅遠 80平米弱 築22年

売主はファミリーで、成人したお子さんと一緒に購入/建築した一戸建てに引っ越すために売却するそうです。2件目の売主立会い有りの内見です。

この辺りから内装に関して本気の調査を始めたので、採寸や排気ダクトの取り回しや隠れPSの有無等が主要な確認事項になります。

良かった点

  • オートロック
  • 宅配ボックス
  • 陽当たり
  • 200V可
  • 仲介業者の担当者
  • 多分二重床
  • エレベーターが2戸イチではない
  • 立体駐車場
  • 至近にスーパーマーケットができる予定

いまいちだった点

  • 駐車場に空きが多いのに外部に貸し出していない(売主コメント)
  • 子育て世帯は子育てが終わると出ていくので、高齢者が多い(売主コメント)
  • 修繕積立金が高い
  • 無駄な供用設備が多い(コンシェルジュ、ジム等)
  • 電源は40Aまで
  • VDSL(JCOMの1Gプランがある模様)
  • PSが分散していて配置場所があまり良くない
  • 梁部分の天井高が低い(1,950)
  • 浴室等、小さい窓が多い(リノベコストが高くなる)
  • (内見時点では)管理状況がわかる資料は無い

建物は比較的新し目でした。その割に電源容量の制限がきつくIHクッキングヒーターが入れられませんが、この物件にどうしてもしたい場合は譲歩可能です。

売主は親切で正直な方のようで、上記のようなネガティブな情報も教えてくれました。私が売主なら駐車場の状況等聞かれてもいないネガティブな情報は決して話さないと思います。

このマンションは大きな通りからも離れているし住宅地なので静かなところが良いのですが、修繕積立金が高いことと使いもしない供用設備が多いことが気になったので見送りました。

西18丁目駅近 80平米弱 築22年

上に書いた西18丁目の物件と同じ建物です。重複する点を除いた良かった点・いまいちだった点を書きます。

売主は個人で、子供のために購入したが使ってもらえなかったので売りに出したとのことです。

良かった点

  • 前に見た同じマンションの別の部屋より広い
  • 未リフォーム

いまいちだった点

  • 小窓が多いし、一部の小窓から見えるスペース(マンション敷地内の人が入れない場所)にごみがたくさん落ちていて汚い
  • 下が駐輪場なので冬は冷えることから床暖房が必須(現状も床暖房あり)
  • 灯油
  • 仲介業者の担当者の態度が悪い
  • 未リフォームの割に高い

特に急いではいないようです。価格交渉が難しそうだったし灯油だったので見送りましたが、これ以降灯油の物件は内覧するまでもなく候補から外しています。

床暖房が必須になってしまうと床材の選択肢も限られるのが痛いところです。

態度が悪い担当者は2人目ですが、2人とも同じ会社でした。

中島公園駅近 80平米弱 築26年

元々の希望エリアに物件が無かったので少し広げました。

売主は5年住んだ後にペットが飼えて機械式駐車場を使いたいという理由で売却・転居するそうです。今回も売主立会い有りの内見でした。

ちなみに同じ建物のフルリフォーム済みで売りに出ていた他の部屋は告知事項あり(室内での自殺)になっていましたが、大島てるには載っていませんでした。

良かった点

  • 管理状態は内容・資金面いずれも良好(駐車場をマンション外にも貸して収入があるのが良い)
  • 高級車がちらほら停まっている
  • 平置き駐車場
  • 眺望が意外と良い
  • 200V可
  • 宅配ボックスあり
  • VDSLだが、auの664Mbps
  • 未リフォーム
  • 中島公園が近い

いまいちだった点

  • 直床
  • 遮音等級L40
  • エレベーターは2戸イチで合計5基ある
  • 最大電源容量不明(現状30A)
  • 浴室・洗面の床が上がっている

本気モードで内覧して致命的な問題がなさそうだったので申し込みましたが、遮音等級L40で直床の場合は無垢材を使うことができないということが後でわかったのですぐにキャンセルしました。内覧時に床(合板フローリング)が妙にふわふわしていたのですが、後で調べて納得しました。

二重床にすることも検討しましたが10cm程度床が上がることになり、その場合最も低い梁までは195cm程度になってしまい圧迫感が出てしまうことから却下しました。

仲介業者の担当者には悪いことをしてしまいましたが、価格交渉の作戦のためにキャンセル時点ではまだ売主には申し込みがあったことを伝えていなかったのが不幸中の幸いでした。

豊水すすきの駅近 70平米弱 築18年

居住者が亡くなり、相続人が売りに出していた物件です。

良かった点

  • 高セキュリティ(鍵に対応した階にしかエレベーターが停まらない)
  • 未リフォームな上に元の居住者が喫煙者だそうなので築年数の割に内装が汚い
  • 都会に至近
  • 現状の修繕積立金は安いが、値上げが決まっており相場並みになる
  • 給湯器が外置きで室内にガス機器が無いため部屋の中にはガス管が無く、ガス漏れ事故の心配が無い
  • 200V/50A
  • 電話回線はVDSL(NTT東の100Mbps)だが、UCOMのLANタイプ(1Gbps)が各戸に来ている
  • 多分2重床なのに天井が高い(LD部分は少しふかし有りで2,600)
  • 梁の部分もそんなに低くはない(2,100)し、そもそも部屋の真ん中を通る梁が1本しか無い
  • 駐車場に高級車あり
  • PSが一箇所に集約されておりわかりやすい
  • 仲介業者の担当者
  • 私的には築浅

いまいちな点

  • 向のマンションに眺望・日照が遮られている
  • 全部機械式駐車場
  • すすきのの近く
  • 楽天モバイルの電波が弱い(ピクト3本)ため、docomo/auのホーム5Gも速度が出ないかもしれない
  • 想定より少し狭い

居住人がお亡くなりになった後に相続人が売却するという部屋は2部屋目ですが、仲介業者の担当者は必ず「あ、でも病院で亡くなっています」と慌てて付け足すのが面白いです。部屋で亡くなると何か問題なのでしょうか。

事前調査では修繕積立金が相場より安いことと機械式駐車場が不安材料でしたが、機械式駐車場廃止の案が出ているのと修繕積立金の値上げが予定されているので大丈夫そうです。

築浅なのも良いです。20年くらい住んで売却したいと考えていますがその時点でも築37年で、前述のバスセンター前の物件よりも新しいです。

ということでこの物件に買付申し込みを入れました。内覧日に100万円値下げされていましたが、その上で3%くらいの値下げ要求をして申し込みました。値下げの根拠は現金購入なことからのローン特約なしと、スケルトンリノベ前提なので契約不適合責任の免責、契約や決済はいつでもどこでも対応可という3点で、無事に交渉がまとまりました。

感想

売主や仲介業者の担当者に色々な人がいて面白いです。

最低の2名(菊水、西18丁目)と最高の1名(バスセンター前)は同じ会社でしたが、会社としては当たり外れが大きそうです。申し込みをした物件の仲介業者がこの会社でなくてよかったです。

事前情報収集編に続きます。







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*1:旧耐震なのにフラット35対応の物件はそんなに多くないようです