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札幌の中古マンション探し

札幌で中古マンションをチラチラ見ており、7件くらい内覧をしています。

購入&リノベーションをするとしても全額自己資金なので、今すぐ買わなければならない理由は特にありません。健康上の問題が出てきて団信に入れなくなる前にローンを組みたいとかサラリーマンの与信力があるうちにローンを組みたいといった、期限を設定するものが何も無いためです。

更に言えば今札幌に住んでいて気に入っているし、今後も温暖化が進んでいき今より涼しくなることはないと思われる中太平洋ベルト地帯に住むのは厳しいのではないかという理由から札幌で探しているだけで、札幌に縛る絶対的な理由もありません。

条件

エリア

以下のようなエリアです。

居住希望エリア

これはマンションの場合で、戸建ての場合は別途検討が必要です。

[2022-11-04追記]

このエリアから少し外れる場所のマンションを購入しました。

200V電源対応(必須)、50A(任意)

探し始めて驚いたのですが、築40年の物件では200Vに対応しておらず*1、30年だと200Vはあるもののマンション全体の容量制限から最大電流が40Aという物件が多かったです。40年前の札幌ではエアコンが必要無かっただろうしIHコンロも無かったと思われるので仕方ありません。

私が200V対応を希望しているのはIHコンロと海外メーカーの大きなビルトイン食洗機*2を導入したいからです。特に後者は必須です。

2019年に購入した神奈川県の築40年のマンションは何も考えずに選んでも200V/50A対応だったので、そんな制限があるとは考えもしませんでした。

都市ガス or オール電化(必須)

さすがに都会の分譲マンションではLPGを見たことがありませんが、灯油給湯器(+IHコンロ)はいくつか見かけました。給湯が灯油だとコンロの熱源は電気しか無いため自動的にIHになりますが、このため電源は200V/50Aになることが多いのが良いです。ただ、灯油は都市ガスに比べて価格変動が大きいしガスに比べてCO2の排出量が多く、札幌市もガスの利用を推奨していることから遠慮したいです。

最上/最下階以外(必須)

最上階は天井から冷気が伝わってくるし、最下階(1Fまたは駐車場等供用スペースの上の2F)は床から冷気が伝わって来ます。

最下階の場合は床暖房が無いと寒いですが、床暖房は床材を無垢にしたい場合は選択肢が高額なものに限られるし光熱費やメンテナンスコストも嵩むのでこれらの住戸は選択肢からは外しています。

光配線方式(任意)

光配線方式ではない場合、有線ではVDSLやCATV(のインターネットサービス)、無線ではエリア内であれば5Gの利用が前提ですが、今後インターネットが重要インフラとしての度合いをますます強めていくと考えると光配線は欲しいです。今住んでいる賃貸住宅で実測50Mbps程度のLANタイプを月々1,000円で使用している私達の生活には光配線は必須というわけではないですが、光配線に対応していないといつか売却する時にITに関連のある仕事の人が対象顧客から外れてしまう恐れがあるからです。

ただし築20年から30年の札幌都心部のマンションをその20年後(築40-50年)に購入した人がリモートワークするかどうかはわかりません。見聞きする狭い範囲では若い世代は戸建てが好きそうですし。

内覧した中では築40年前後でも光配線方式に対応しているマンションがあるのに対し、築30年でもVDSLのマンションがあるなど様々ですが、今の時点で光配線方式に対応していないマンションはおそらく共用部の設備・構造上光ケーブルの敷設が不可能なのだと思うので、今後の対応も難しいでしょう。

室外給湯器(任意)

今住んでいる賃貸もそうなのですが、寒冷地だからか給湯器が室内にある部屋が多いです。南関東の1980年以降のマンションでは見かけないスタイルで、ガス漏れがあったら一酸化炭素中毒での死亡が確定で少し不安なので室外の給湯器を希望したいのですが、築30年近くになるとほとんどありません。

二重床(任意)

[2022-11-4追記]

リノベーション前提で考慮した場合の二重床のメリットは以下の通りです。

  1. 浴室等水回りの床を上げずに済む
  2. PSが一箇所にまとまっている
  3. 床材の選択肢が増えることが多い

1と2によって得られることは間取りの自由度です。直床の物件はキッチン排水用のPSがキッチンに隣接した場所にあるし、浴室・洗面・洗濯機排水用のPSがそれらのスペースに隣接した場所にあって、ひどい場合はそこだけ床が上がっています。こうなっているとこれらの場所を動かすことができないのでリノベーションの醍醐味が薄れてしまいます。

3に関しては遮音等級次第ですが、床スラブが薄いマンションだとLL40のこともあり、その場合は二重床にしない限りは無垢材の使用が不可能です。また、二重床にしたくても梁型が大きく出っ張っているようだと不可能です。

例えば内覧した物件のうちの一つは梁型の床からの高さが205cmしかありませんでした。この物件を二重床にすると10cm床が上がると仮定して梁型の部分は195cmになってしまい、かなり低く圧迫感があります。梁型の部分がふかしであれば現しにすることで3cmくらいは天井高を稼げますが、そのマンションは躯体に直接クロスを貼っていたのでそれは無理そうでした。

私は175cmなので高身長ではありませんが、それでも元々の205cmですら「低いな」と感じてしまったので、そこから10cm低くなるとちょっと無理と思ってしまいました。

札幌のマンションでは、クリーンリバーなどローカルデベの物件で二重床は基本的には存在しないと考えた方が良いと思いますので、上記の制限を妥協した上で実現できそうな間取りを想定しつつ探すか、粘り強く全国展開デベの二重床物件を探すしかありません。

全体として気づいたこと

エレベーターの数が多い

私が狙っているような築年数のマンションの場合、1Fを除いて廊下が無く、同じフロアの並び合った2戸で1基のエレーベーターが用意されているマンションが多いです。南関東では見なかったタイプですが、ちょうど団地の階段と同じイメージです。例えば同じフロアに6戸あるマンションの場合はエレベーターが3基あります。

11階建てのマンションだと2階以上の20戸でエレベーターを共有する形になり、マンション全体の修繕費用のうちエレベーターに割かないとならない費用が大きくなるため、あまり好きなデザインではありません。駐車場もそうですが、機械動作するものが多いほど費用負担も大きくなります。

築40年程度の古いマンションや戸数が少ないマンションだと内廊下+エレベーター1or2基という物件もあり、こちらの方が好きですが築40年のマンションに20年住むのはある程度の勇気と覚悟と共用設備への妥協が要るし、30戸等の個数が少ないマンションは1戸あたりの修繕積立金等の負担が大きいのでそれぞれ範疇外です。築古を避ける主な理由は、終の住処に選んだため資産価値維持に興味が無い高齢住民が多そう(≒修繕や時代に即した設備改善のモチベーションが低い)なことです。

広すぎる

我々は2人なので広くても70平米程度で十分なのですが、良い感じの価格帯や立地で検索すると90や100平米の部屋が多いです。不動産業者の人が「大は小を兼ねる」と言っていましたが、広くなるとそれだけ光熱費もかかるし管理費・修繕積立金の負担も大きくなるので、せいぜい80平米が最大だと思います。

[2022/10/21追記]

いくつかの調査によると、やはり100平米に近い部屋だと売れづらいようです。その上我々は2人で住むためのリノベーションをするので、手頃な価格であっても売れるまでに度重なる値下げや長期化が予想されるため購入しない方が良さそうです。

感想

全体の感想としては、これまで見た古めの物件は我々が最低限欲しいと思う共用部の設備が無いこともあり我々の思う生活をすることが難しいです。内装ならまだ良いのですが、共用部の設備は区分所有者の権限での変更が全くできないのが辛いところです。また、寒冷地ならではの考慮するポイントもいくつかあり、「これだ!」という物件には今のところ出会っていません。

今まで見た中では価格交渉無しですぐにでも申し込みたいという物件は無かったので少し様子を見ることにしますが、うまいこと見つからなさそうな気もします。また、20年間住んで売り抜けるとしたら築20年くらいが良い気もするのですが、いかんせん価格が折り合わないので戸建てにするかもしれません。戸建てはまた寒冷地ならではの考慮すべき点がありそうで一筋縄ではいかないかもしれませんが。







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*1:メーターまで来ていない

*2:ミーレ、ガゲナウ、AEG、BOSH、エレクトロラックスなど