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苦節37週間、ほぼ対面無しでのマンション売却が完了するまで

マンション売却の理由や損益について以下に書きました。

enjoytruelife.hatenablog.com

今風かどうかわかりませんが、ほぼ対面無しで売却することができ助かりました。今回は売却までのプロセスや感想を記載します。

全体の行程と時系列

内容
0 A社にコンタクト
1 A社とミーティング
2 販促Webコンテンツ作成のためのインタビュー・写真撮影、書類のやりとり、一般媒介契約締結
5 A社のお客様の内見、申込
7 申込キャンセル
12 A社のお客様の内見
18 B社にコンタクト、鍵の送付
19 B社販売開始準備
20 B社と一般媒介契約締結
23 B社のお客様の内見
25 A社、B社のお客様の内見(B社のお客様は2度目)
27 B社のお客様より申込
28 申込いただいたお客様と契約
30 B社に必要書類の引渡し
37 委任状書名捺印、最終の書類の引き渡し、決済

対面だったのは赤の太字で書いた部分です。37週目の司法書士との面談は我々が引越し準備のためにその部屋に行く用事があったので対面にしただけだし、その他の対面イベントも事前に必要書類と鍵を持ち出して部屋を綺麗に片付けておけば全てリモートでも大丈夫だったはずです。

前のエントリーにも書きましたが、お客様とは一度も対面することなく、決済の日に仲介業者の担当者に促され電話越しに少々気まずい挨拶を軽くしただけでした。

それぞれのフェーズでのコメント

A社へのコンタクトと媒介契約(0-2週)

札幌に1ヶ月滞在していた時の終盤に売却することを決めました。何度か書きましたが、神奈川県横浜市の郊外に何十年も住むことに意味を感じなかったので、損切りは早めが良いと思ったのが主な理由です。

A社はリノベ物件を得意としている東京の会社ですが、入居後の部屋が片付いた時に撮った写真を送ると是非見たいと言われたので、札幌から帰った後に家に来てもらうことにしました。

担当者とその上司に部屋を見てもらったところ、取材の上でWebコンテンツの作成をすることと一般媒介契約をして自社サイトでの集客・販売活動を行うことになりました。

売り出し価格も決めましたが、「本当にこんな価格で売れるのか」と思える価格で驚きました。まあリノベ物件だし向こうがそう言っているならということで、その価格で出してみることにしました。

売出後いきなり申込をもらうもののドタキャン(5-7週)

Webコンテンツが完成した2−3週間後に内見を受け付けはじめましたが、なんと最初の内見の週に来てくれた方から早速申込が入りました。しかし、あとは契約するだけとなった際に親の反対という理由で契約数日前にドタキャンされました。おそらく勢いで申込をしたものの引っ込みがつかなくなったのでそのような言い訳を考えたのだと思いますが、成人にも関わらず親まで引っ張り出して謝罪の一つもなくキャンセルしたこの買主には恨みしかありません。

ちなみに内見は売主がいない方が良いという話もあったので、我々が神奈川にいる際の内見でも外出するようにしていましたが、内見中の各社の担当者とお客様のやりとりは全て録画し、あとでレビューしていました。

停滞期と信頼の失落とB社へのコンタクト(8-18週)

その後ほとんど問い合わせが無い状況が数週間続きました。途中で1−2回A社の担当者とオンラインでミーティングをしましたが、「今は動きが無い季節ですから」という話をされ様子見を薦められたものの、こちらとしては早く売りたいので何らかの施策を考えたいという話をし、担当者は乗り気ではありませんでしたが自社サイトのみの集客からレインズへの掲載(広告掲載不可)をしてもらった上で価格を下げてもらうことにしました。

その後数週間様子を見て何の変化もなかったので、レインズへの掲載を広告掲載可に切り替えてもらい、他社が広告を出せるようにしました。いくつかの仲介の自社サイトやSuumo/Athomeにも出るようになりましたがその後も特に問い合わせはありませんでした。

この間に2回くらい内見予約がありました。我々は不在なので前述の防犯カメラで録画された映像をレビューするだけでしたが、1回目はA社の担当者が来て15分くらい部屋に滞在して帰り、2回目は訪問すらもしませんでした。それぞれの内見予定日の翌日にお客様の感触を聞いてみましたが、あたかも内見があったかのような返答をもらったのでこの担当者への信頼は失墜し、この会社や担当者に任せっきりではダメだと判断し地域密着型のB社にもコンタクトをすることにしました。

B社の対応と囲い込みの発覚

B社にコンタクトすることにした理由は、A社に問い合わせる前に一括査定サイトに情報を出してみたところ熱心な返答が来たのを覚えていたからです。一括査定の時にB社に追加で問い合わせをしなかった理由は、リノベの価値が反映された値付けをしてお客様に訴求してもらえる会社かどうかがわからず、一般的な相場なりの売り出しを迫られたら嫌だったからです。

B社は大きな会社ではないし旧来型(コテコテ)の街の不動産屋なので、今風のA社と違ってDocuSignもなく書類は全て郵送だしzoom等も無いので連絡は電話とメールとテキストメッセージのみでしたが、周辺環境を熟知した地域密着型の仲介業者ならではの価値訴求をしてくれそうな雰囲気でした。B社の担当者と販売方法について電話で話す中で、レインズ掲載後に当物件についてA社に問い合わせたものの既に申込が入っているという理由で紹介を断られらという話を聞きました。レインズに掲載したのは初期の申込がドタキャンされた後の停滞期だったため内見予約すら無かった時期ですが、そんな時期に断るのは囲い込みや怠慢以外の何者でもなく、A社とその担当者への信頼は更に落ちていきました。

B社との媒介契約に先立って部屋の撮影をしてもらう必要があったので鍵を郵送で送り、その他いくつかの書類のやり取りをしましたが、登記識別情報(いわゆる権利書)を家の鍵付きの書類入れに置いてきてしまったため、そのコピーは決済までに渡すことにしてその他の必要書類を郵送で受渡しました。また、媒介契約を結ぶのに合わせて2度目の価格改定をすることにしました。検索サイトでの閾値を下回るように調整し、検索からの流入を期待しました。

B社のお客様の内見から契約まで(23週以降)

B社の広告掲載からすぐに最初の内見が入りました。結果は、部屋は気に入ってもらったものの価格面の折り合いがつかないのと駐車場要件を満たせないことから無理っぽいというフィードバックをもらいましたが、購買意欲を盛り上げるため再度の内見を1回目の翌週に行ないました。

同じ時期にA社のお客様の(フェイクではない)内見もありましたが、内見後の感触は良く、申込をするにあたって住宅ローンの事前審査をしているという話を聞いていました。ただ、そもそも当物件の属性が良くない(旧耐震・ワンルーム)ことに加えお客様の属性があまり良くなく、減額されたり審査に通らなかったりしているのでローンが通る金融機関を探しているという話を疑いの意識を持ちつつ聞きました。真偽を確かめる術はないので、B社の担当者にもそのことはそのまま共有しておきました。

その1−2週後、A社のお客様のローン事前審査の進捗を待っている間にB社のお客様から申込が来ましたが、購入希望価格がその時の売り出し中の金額より13%低く、担当者からは「お客さま曰く、交渉の第一歩としてのこの金額です。私はこの金額を出したら怒られるんじゃないかと思いお伝えするのが心苦しいです。」と言われました。駐車場要件に関する課題はB社の担当者の尽力によって解決したそうで、詳細は書きませんが地域密着型の面目躍如と言えます。また、1ヶ月間そのお客様をグリップし続けた担当者の営業手腕には敬服したので、それらの労を労うつもりで小言は言いませんでした。

B社のそのお客様が最初に内見した後で、担当者からはそのお客様が不動産評価に関する仕事に携わったことがあることと、その視点で当物件に見出した価値と売出価格に乖離がありそこの納得感が得られていないということを聞いていたので申込書に記載された価格には特に驚きませんでしたが、妻は「売主の値付けに対するリスペクトが無い」と憤っていました。

B社の担当者に一晩考えますと言った後にA社の状況を確認しましたが、依然として事前審査に四苦八苦しているとのことでした。A社の担当者には1日だけ待ちますと伝えましたが、翌日事前審査継続を断念したとの連絡をもらい、切れるカードはB社の1枚だけになってしまいました。

申込価格と売出価格の乖離13%は、絶対額でいうと今の運用資産が1−2日で動く程度の金額ですが、1年分程度の生活費でもあり、考えようによっては大きいけれど見方を変えるとそうでもないという中途半端な価格差だったので、私はこの価格を受け入れるかどうかは気持ちの問題の範疇でしかないと考えました。もしここで売れない場合はこれまでと同じようなモヤモヤした気持ちを売れるまで持ち続けなければならないし、リノベ部分の動産の価値は不動産のそれより速いスピードで減価していくため長期化すればするほどその減っていく価値を売出価格に反映させないと売れないかもしれない等の考慮もあり、そういう諸々を考えるとこの苦しさから早く脱したかったので憤る妻を説得してなんとか合意し、申込書に記載された金額で承諾した旨をB社の担当者に伝えました。

契約から決済まで

契約に関する書類の取り交わしは全て郵送で行いましたが、私の視点では特に不便はありませんでした。追加で印鑑証明が必要だったので当時滞在していた福岡で入手しましたが、マイナンバーカードがあると全国のコンビニでその場で出力できるので便利でした。手付金の入金確認もiPhoneのアプリで残高を確認するだけです。

申込の翌週に行われた契約から決済までの間は2ヶ月近くもあったので、無事決済まで漕ぎ着けられるかどうかが心配でした。私達の収入がゼロになるケースは2点で、一つは住宅ローンの本審査に落ちること、もう一つは大地震等でマンションが壊れてしまうことでそれぞれ心配でしたが、契約の1ヶ月後の晴れた日に名護近辺の海沿いの道を車で走っている時に本審査の通過連絡をテキストで受信して嬉しかったです。

一応A社にはまだ鍵を預かってもらっていたのでこのタイミングで返却してもらうことにし、那覇まで郵送してもらいました。

残り1ヶ月で大地震が来ることはさすがにないだろうと思っていましたが、お客様の気が変わって違約金を支払ってでも契約を破棄したいと言われたら嫌だなとは少し思っていました。とはいえ、金額を値切ってくるくらいの人なので手付プラス諸々を丸損してしまう契約破棄は無いだろうなという気はしていました。

那覇の滞在が終わって2日だけ神奈川に戻った時に司法書士およびB社の担当者と面談し、登記や残金の支払いにあたっての打ち合わせや委任状への署名捺印を行いました。B社の担当者と直接顔を合わせるのは2度目でしたが、今まで散々電話やメールでやりとりしてきたのに、これ以降はおそらく死ぬまで顔を合わせることは無いと思うと少し感慨深かったです。

神奈川に戻った翌日に引越し荷物を搬出し、B社の担当者が設置したキーボックスに鍵を全部入れて部屋を後にしました。

荷物を搬出した日に札幌に移動し、その翌日に桑園のイオンで買い物をしている時にB社の担当者から残金を振り込んだ旨の連絡をテキストでもらったので、手付の時と同じくアプリで確認し、入金を確認した旨の返信をしました。その後電話がかかってきたので1−2分話した後でお客様と話すように言われたので電話口に出たお客様と2言3言挨拶をして37週に渡る売却活動が全て完了しました。

こうすれば良かったと思うこと

そもそも購入したマンション自体が失敗だったこともあり、それに比べると今回の売り出しから決済までの間の道のりでこうすれば良かったと思うことはありません。

地域密着型のB社はリノベ物件を取り扱った事が無かったということだったので、おそらくいきなりB社に売り出しをお願いしても今回の価格を決められなかったと思います。その意味では我々の信頼を失ってしまった、あまり営業活動をしてくれないA社にも存在価値はあったと思うので、A社に最初に連絡したのは悪くなかったやり方だと思います。

感想

あまり売りやすい物件ではなかったからかもしれませんが、37週間もかかってしまったし書類のやり取りや契約ごとなど色々面倒でした。できればもう不動産の売買はやりたくないと思います。







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